返回首页
——访上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长郁敏珺
来源/新浪房产 策划整理/赵娟 设计制作/小凤 

上海作为中国文化创意产业园区发展最早的城市,目前已经成为中国创意产业发展最迅速、总体实力最强、产业形态相对成熟的城市之一,文化创意产业也成为了上海应对国际金融危机、提高城市创新活力新的增长点。作为国内目前文化创意产业园区运营的领军型企业,锦和商业累计运营管理18个商用物业,其中文化创意产业园区就有15个,其服务品牌“越界”也被评为“上海市著名商标”,业务规模更是覆盖了长三角最活跃的上海、杭州、南京、苏州等城市。目前,就锦和商业的文化创意产业园运营模式的成功与思考,我们采访了上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长郁敏珺。

市场需要及自身能力决定了锦和商业的产业园之路

资料显示,2006年上海市制定了《上海创意产业“十一五”发展规划》,成为发展文化创意产业的纲领性文件。2008年,上海文化创意产业在国际金融危机的环境下“逆市上扬”,文化创意产业总产出为3413.55亿元,总增加值为1048.75亿元,比2007年增长18.3%,占全市生产总值的比重达7.66%。

对此,郁敏珺表示,文创产业发展得益于经济的发展,一方面中国改革开放30年后,政府提倡原有的粗放型经济模式下加快转型,鼓励包括“文创产业”在内现代服务业加快发展;另一方面,原先的经济发展为现代服务业发展提供了土壤。这就使得文化创意产业在一些经济发达的省份快速发展起来,而其突出表现就是文创产业园的兴起。

锦和商业选择做园区,主要基于两个原因,“首先是市场需要”,郁敏珺表示,“最先对产业园有需求的是一些文创产业企业,他们希望有一个空间环境符合他们的工作性质,不愿意在传统的办公楼里,希望有能够激发灵感的环境。因为有这个需求,所以我们就开始做文化创意产业园。”

第二,锦和商业母公司的产业背景决定了企业完全能胜任这个行业,郁敏珺说,“因为改造能力是创意产业园区改造运营的重要能力之一,这需要房地产开发的经验。做文创产业园需要市场定位,发掘客户需求,操作思路大同小异,在市场的敏感度上,在客户需求上有非常深的了解,包括招商及运营团队几乎一脉相承。”

初期进入文化创意产业园的一批企业其实业绩并不理想,究其原因,多是因为行业发展属于尚属初期,不成熟;而且最早从事文化创意产业园的人绝大多数都是文人,不懂如何设计,改造,他们是需求方,对园区运营完全没有概念;还有一个是经济实力。而锦和商业是从房地产行业转过来的,资金雄厚,投资力度大。进而改造做的也比较彻底,更加注重质量、设计。这些都决定了锦和相对同行“走得比较快,因为起点比较高,这是一个良性循环。”郁敏珺如是说。

“用数字说话”成就“锦和速度”

据了解,锦和商业从2007年开始涉足文创产业园,起步较晚的他们却后来居上。截止目前,锦和商业旗下运营管理“越界”系列文化、创意为主要产业类型的商用物业已达18个,其运营管理服务也已走出上海,在杭州、南京、苏州等长三角最具活力、最有代表文化内涵的城市扎根发展。“越界创意园”、“越界?永嘉庭”、“越界?智造局”等已成为上海知名创意产业园区。作为锦和商业旗下的旗舰品牌,“越界”成为上海市首个园区运营管理服务的著名商标,成为上海乃至全国文化创意产业园区运营管理领域的领先品牌。

“用数字说话”,成了郁敏珺的口头禅。她告诉记者,锦和商业通过5、6年的成长、摸索,已经逐步形成专业的管理体系,服务团队,这是锦和商业的核心竞争力。

而且因为园区的口碑在业内极佳,锦和商业的园区运营已经进入成熟期。“现在我们再去接手新的创意产业园区,大业主一般都很信任我们,因为我们有很多成功的经验。我们现在的资源已经达到一定规模,资源的整合能力也变得很强。这是我们这几年发展所取得的一些成绩,也是我们以后发展的基础。”

郁敏珺表示,做园区,做服务业讲求细水长流,锦和商业的改造一般不是一蹴而就,会经常进行修缮,硬件上不断调整。园区的运营管理方面,锦和商业也一直在做软实力方面的提升,这里主要是指园区的服务。锦和商业从2012年开始就启动建设覆盖所有园区的公共服务平台---I越界,目前这一平台二期已经正式上线,为园区客户提供全方位的园区服务。未来,锦和商业期望借助I越界建设打通园区所有企业的沟通交流、信息服务以及商务合作的平台。

“所以我一直强调,产业园本身也是一个创造、创意的过程,怎么改建,招什么样的企业,这个是充满挑战的过程,很有趣。”郁敏珺说。

她表示,随着城市化的发展,未来的城市不会完全是新建,二次开发将会成为新的发展机会。文创产业园改建其实本身也是资源集约,重新整合,价值重现的过程。

“把老建筑全部拆掉,那过去城市的遗迹就不存在了,老建筑改建其实是很有意义的一件事情。而且量也非常大,现在上海很多国企才刚搞清楚自己有多少资源,这个行业市场需求会非常大的;再加上服务业兴起不久,未来文化创意产业园的发展机遇还会进一步提升。”

锦和蓝图 经济效益社会效益双丰收

而关于如何平衡商业利益和社会效益的提问,郁敏珺直言并不矛盾。用她的话来说,那就是,“买卖活儿有三种,第一种名利双收、第二种有名没利,第三种是没那么有名,但其实他是很大,很低调的企业。”

从锦和的角度来讲,肯定要追求第一种,但是她也同时亦指出不可能每一个项目都能做到名利双收,从项目本身来讲不能名利双收,应该要辩证地看“名和利”的问题。

“从整个企业来讲,一定要有经济效益,没有经济效益,一切都无从谈起”郁敏珺进一步解释道:“企业最大的社会效益首先是交税、发展,能赚钱,企业没发展就没有社会责任可谈,基础都没有,我觉得这也是匹配的。名应该是建立在利之上,你本身就应该有一个回馈社会的责任,这个不是什么大道理,也不是纯粹捐点钱什么的。

对锦和将来的发展,郁敏珺表示必须立足在本行业里面,对自己行业的发展有所贡献。除了赚钱,应该要贡献自己对这个行业的建议、建言,甚至推动这个行业的发展。另外,锦和除了兼顾基本经济属性外,还将做一些政府倡导的事情,哪怕某一个项目上没什么利益,但是对行业发展最后能起到良好的回馈作用,这也是一种社会责任。

事实上,经过记者了解,锦和商业在盘活很多国资的存量资产上一定程度迎合了市场需求以及转型发展的需要。可以说,经过锦和商业的投入、改造之后,很多老旧的厂房又焕发新春。与此同时,国资企业盘活了现金流,资产增值后政府税收也增加,可谓一举多得。

“锦和商业刚刚与徐汇区政府、腾讯公司合作框架协议,将腾讯上海创业基地引入越界创意园,参与到腾讯上海孵化计划当中,以上海为中心,建设全国产业型孵化第一品牌。做产业孵化也是我们对于社会责任的担当。”郁敏珺最后告诉记者。